"Sich
beteiligen, Zurücklehnen, Erleben"
... ist das Hapimag-Konzept
Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von
50.000 Schweizer Franken die
"Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias
HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende
geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem
Motto:
einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich
wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne
weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab
es
12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010
wurden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung
gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen
oder
einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Nach fünf Jahren verfallen die Punkte in der Regel.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete
diese
Gutschrift auch als "Rendite". Der "Wert" dieser Punkte ist also
losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. An der Börse werden
HAPIMAG-Aktien
jedoch nicht gehandelt.
Wie
"teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig
erscheinenden Punktetabellen.
Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: 1.200 CHF; 2003: 9.100 CHF).
Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Für weiteren Unmut vieler Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen Aktionären (z.B. über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die abgebenden Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte man bei HAPIMAG wohl nicht wahrhaben. Inzwischen wurden die Zukaufsregelungen etwas "entschärft".
Der Informationsaustausch über "google", facebook" und Co. zeigte offenbar Wirkung - mit der Folge, dass immer weniger Aktien verkauft wurden und die von HAPIMAG veröffentlichen durchschnittlichen Rücknahmepreise sich Richtung "Süden" bewegten.
Mittlerweile
ist HAPIMAG aber wohl
in der Realität angekommen.
Um neue
Kunden zu gewinnen, wurden die
Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders
gestaltet.
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle
Käufer
und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien"
eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft werden.
Am 11. September 2023 lag der Durchschnittspreis/Aktie bei 1.622 EUR.
Während man in
Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca.
9.100 CHF (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen
Sie heute bei
der derzeitigen
Preisstellung dafür nahezu vier Aktien.
Allerdings
müssen Sie
dann auch für vier Aktien Jahresgebühren bezahlen;
aktuell also 1.308 EUR.
Wie gerecht kann
aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten
einstieg,
bezahlte für vier Aktien ca. 36.400 CHF. Würden die
Aktien an
der Börse gehandelt, wäre die
Kursveränderung vielleicht
noch nachvollziehbar.
Zum Vergleich: eine TUI-Aktie hat seit 2020 nach mehreren
Kapitalerhöhungen aktuell etwa 95% ihres Kurswertes verloren;
hierbei ist aber die Gutschrift von Bezugsrechten zu
berücksichtigen.
Neben dem Marktplatz besteht die Möglichkeit, Aktien direkt bei HAPIMAG zu erwerben. Der Kaufpreis dieser Aktien setzt sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis des Marktplatzes zzgl. eines Aufschlags von mindestens CHF 500 zusammen. Die An- und Verkaufspreise sind in nebenstehender Grafik dargestellt. Damit will HAPIMAG Anreize schaffen, Aktien von anderen Aktionären statt von HAPIMAG direkt zu erwerben. Rückgabewilligen Aktionären wird der Ausstieg dadurch erleichert; allerdings für langjährige Aktionäre mit erheblichem Verlust. Die bis zum Jahre 2000 verkauften Aktien waren außerdem untrennbar mit einem unkündbaren und unverzinslichen Darlehen i.H.v. CHF 1.100 verbunden, welches als Fremdkapital gebucht wurde.
Jahresgebühren
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren.
Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc.
verwendet
werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen
Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit
erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2023 ist die Jahresgebühr auf 327 EUR/Aktie
festgesetzt.
Für
225.826 im Umlauf befindliche Aktien weist der
Geschäftsbericht
2022 (Seite 41) 66,03
Mio EUR
aus (2021: 226.866 Aktien mit rd. 63,09
Mio EUR).
Während sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien um
rd.
0,45% verringerte, stieg der Erlös aus den
Jahresgebühren um
rd. 4,5% - bei gleicher Jahresgebühr.
Rechnerischen wären für die Umlaufaktien in 2022 rd. 70,23 Mio EUR
fällig, d.h. für rd. 13.500 Aktien wurden keine
Jahresgebühren erfasst.
Über die Ursachen gibt der Geschäftsbericht nichts
her. Die 2019 eingeführten Rabatte für jene
Aktionäre mit
mehr als drei Aktien können es aber auch nicht sein. Sind
möglicherweise frustrierte Aktionäre in den
"Zahlungsstreik"
getreten?
Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3
Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte
Rückgang der
Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der
Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung
zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien
mit
einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem
Verkehr gezogen".
Während
der in EUR
in Rechnung gestellte Betrag in den vergangenen sieben Jahren
stabil geblieben ist, unterlag der in schweizer Franken berechnete
Jahresbeitrag erheblichen Kursschwankungen.
Für
Aktionäre ab
einer gewissen Aktienanzahl
gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen
Jahresbeitrag Rabattierungen.
Eigentümern mit kleiner Aktienanzahl wird keine
Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere
Treueprämien für bei Hapimag
getätigte Umsätze im Rahmen des
Treueprogramms.
Laut Geschäftsbericht für 2022 standen den 116.856 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 119.054) 5.268 Wohneinheiten (Vj.: 5.279) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor 10 Jahren waren es noch 5.636 Wohneinheiten.
Obwohl HAPIMAG in 2022 lt. Geschäftsbericht (S. 21) insgesamt 2.654 Neukunden verzeichnet, sank die Mitgliederzahl um 2.198.
Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 1.263 Aktien deutlich geringer als im Vorjahr (1.533). Allerdings wurden nur 223 Aktien außerhalb des Marktplatzes verkauft.
Ende 2022 befanden sich im HAPIMAG-Bestand 12.174 Aktien (Vj.: 11.134), die einen neuen Besitzer suchten. Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden.
Per 31.12.2022 hielten 40.511 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 40.678), 35.332 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 35.749) und 168 Aktionäre konnten mit mehr als 10 Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 162).
Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 4,9 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. 4,8 Mio EUR). Ist das jetzt eine Trendwende?Die Entwicklung der Mitgliederzahl verheißt nichts Gutes - minus 2.198 gegenüber dem Vorjahr.
Angesichts der gelockerten Corona-Auflagen stieg der Umsatz in den Resorts von 67,3 Mio EUR in 2021 auf 97,8 Mio EUR; davon rd. 11,3 Mio EUR durch Vermarktung an Dritte.
Die Anzahl der Gäste stieg umd rd. 131.000 auf rd. 411.000. Die Vor-Corona-Ergebnisse sind aber noch nicht erreicht.
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei 50%. Die Bilanzsumme verringerte sich von 610.217 TEUR auf 606.232 TEUR.
Die Jahresrechnungen
der Hapimag
AG sahen weitaus "grausamer" aus:
2011: -65 Mio
CHF, 2015: -30 Mio
CHF und
2016 immerhin noch -17
Mio CHF.
Für 2017 wurde erstmals wieder ein Gewinn
i.H.v. 3,8 Mio CHF nach Steuern ausgewiesen.
Im
abgelaufenen
Geschäftsjahr ging es wieder in den Keller: Verlust rd. 11,3 Mio CHF
(Vorjahresergebnis: rd. 2,6
CHF).
Die Revisionsstelle (BDO) empfiehlt, die vorgelegte Konzernrechnung zu genehmigen!
Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der
nicht
genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005
bereits
rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch
fast
17.000 Aktien; danach wurden hierzu keine Zahlen mehr
veröffentlicht. Aber die Zahl der nicht genutzten
Wohnrechtspunkte sprechen m. E. eine deutliche Sprache.
Für das Geschäftsjahr 2022
werden 2.218.000
Verfallpunkte
ausgewiesen (Vj.: 2.234.000),
d.h. Wohnrechtspunkte aus rechnerisch mehr als 36.966 Aktien
wurden nicht
genutzt (Vj.: 37.233) - bei
einer angenommenen jährl. Gutschrift von
60
Punkten/Aktie. Das wären rd. 12,6% des Punkteangebots (siehe
S. 36 d. Geschäftsberichts).
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wurden
für diese Aktien die Jahresgebühren fällig
und zum
anderen
muss man sich zur Zeit keine Gedanken über
Wohnraumengpässe
machen.
Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen - bei etlichen hat der Partner oder die Partnerin diese Welt schon verlassen müssen oder durch Krankheiten an der bisher gewohnten freien Wahl eines Urlaubsortes gehindert - reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren weitere HAPIMAG-Aktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.
Aber
so leicht, wie es vielen Aktionären von den
HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss
versprochen worden war, kam man bei HAPIMAG nicht raus, denn das
Unternehmen nahm nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien
eine
zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue
Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu
können, war man auf die "Freiwilligkeit" des
Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für
HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar
regelmäßig
Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens
ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR
im Jahre
2014 in zwei
Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam
man bei
HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen
Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen
Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf
fünf
Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich
für den Nennwert der Aktien gab
es
"Cash" (CHF 200,- für A-Aktien).
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF
9.100
(damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes
Geschäft.
Bei "ebay" werden HAPIMAG-Punkte für rd. 3,00
EUR gehandelt. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 900 EUR (300 Punkte
zu 3,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die
Punktegutschriften
natürlich "abwohnen".
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten
regelmäßig
veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde
bitter
enttäuscht.
Für
Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die
Möglichkeit, das
Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und
später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht,
hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine
Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das
Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist
unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht
zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine
Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen
Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der
Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle
Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein
rechtskräftiges Urteil.
Was
bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich
richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel.
Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit etwa 190
Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am
Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür
"kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen
Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.
Nachfolgend
einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung
"komfort".
Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich
umgerechnet 5,00 EUR
(ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag
würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen.
Reisedauer: eine Woche,
München: vier
Tage.
Die
Informationen stammen aus den Buchungsinformationen
11/2022-10/2023.
Anlage
Zeitraum
erforderl.
PunkteWert d. Punkte
Nebenkosten
Summe
Binz
/ DE
August 2023
147
735 €
378
€
1.113 €
Ascona / CH
Juni
2023
154
770 €
605 CHF*)
1.332 €
Meran / IT
September 2023
154
770 €
428 €
1.198 €
Bad Gastein / AT
Februar 2024 (2. Hä.)
140
700 €
500 €
1.200 €
Marbella / ES
August 2024
140
700 €
430 €
1.130 €
München / DE
Mai 2024 (4 T.)
68
340 €
284 €
624 €
Winterberg / DE
September 2024
56
280 €
372 €
652 €
*) Kurs: 0,93 (Info 2023);
Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (7 EUR/Tag) oder eine Kurtaxe.Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster
v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011).
Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. im "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.
Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar.
Wer flexibel ist, kann einen HAPIMAG-Urlaub bei Fremdanbietern buchen: z.B. Binz vom 18.2. - 25.2. 2023 für knapp
1.500 EUR oder Ascona vom 18.3. - 25.3. 2023 für knapp 1.330 EUR. Diese Anbebote sind allerdings begrenzt.
Dafür müssen Sie sich keine Aktien "ans Bein binden" und keine Jahresgebühren entrichten.
Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig; Paguera öffnet Ende Oktober 2023 wieder seine Pforten.
Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang
Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten
vorhanden
sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage
vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine
Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg
betroffen.
In einer Veröffentlichung vom 17. August 2023 teilt HAPIMAG mit, dass für 58 Wohnungen des winterberger Ressorts ein Kaufvertrag mit der in Duisburg ansässigen BKI-Gruppe abgeschlossen werden konnte, um das Ressort auf "eine wirtschaftlich sinnvolle Grösse, gemessen an der Nachfrage seitens unserer Gäste" zurecht zu stutzen.
Diese 58 Wohnungen befinden sich in "Toplage" in den drei Häusern der obersten
Reihe mit bestem Blick auf das Rothaargebirge unterhalb des Wanderweges
zur Ruhrquelle.
Die verbleibenden 131 Wohnungen wurden zwischenzeitlich renoviert.
Im abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 9,7% der
Übernachtungen
an Dritte vergeben (Vj.: 11,1%). Dadurch wurden 11,3 Mio EUR
erwirtschaftet (Vj.: 8,7 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen
wäre
lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der
Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?
Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder
ist, muss jeder
für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.
HAPIMAG
kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit
kurzem
bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen
Urlaub
buchen (www.hapimag.com/ausprobieren).
Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch
Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.
Wer sich mit
anderen
HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer
insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende
Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären
z. B. der
HFA
(Verein nach österreichischem Recht) oder der
relativ junge H-AV
(eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).
Schaut man sich die Websites der beiden Vereine genauer an,
lässt
sich eine gewisse Ähnlichkeit nicht leugnen (z.B. das
"HAPIMAG-ABC"). Zufall?
Der HFA plant - wie bereits in der Vergangenheit -
Aktionärstreffen in wechselnden Orten.