"Sharing & Caring ...
... ist das Herz unseres Geschäftsmodells. "

Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von 50.000 Schweizer Franken die "Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem Motto: einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab es 12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010 wurden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen oder einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann. Wie "teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig erscheinenden Punktetabellen.

Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: 1.200 CHF; 2003: 9.100 CHF).

Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Mißmanagement sprachen sich herum. Für weiteren Unmut vieler Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen Aktionären (z.B. über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die abgebenden Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte man bei HAPIMAG wohl nicht wahrhaben. Eine niedrige Aktienzahl bedeutet nicht zwangsläufig niedrige Investition. Hier werden wohl wieder einmal "Äpfel mit Birnen verglichen". Immer so, wie man es benötigt.

Hapimag verkauft seit einigen Monaten Aktien zwischen 2.130,00 CHF und 3.630,00 CHF. Früher musste man für eine Aktie ca. 9.100 CHF in Spitzenzeiten aufwenden, heute bekommen Sie bei der derzeitigen Preisstellung drei Aktien für 8.590,00 CHF. Allerdings müssen Sie dann auch für drei Aktien Jahresgebühren bezahlen. Wie gerecht kann aber ein System sein? Ein Aktionär der zu Spitzenzeiten einstieg, bezahlte für drei Aktien ca. 27.300,00 CHF.

Der Informationsaustausch über "google", facebook" und Co. zeigte offenbar Wirkung - mit der Folge, dass immer weniger Aktien verkauft wurden und die von HAPIMAG veröffentlichen durchschnittlichen Rücknahmepreise sich Richtung "Süden" bewegten.

Jahresgebühren
Damit die konsolidierten Jahresergebnisse nicht die tatsächliche wirtschaftliche Situation widerspiegelten, hatte das Unternehmen nur eine Möglichkeit: An einer der Haupteinnahmequelle - den Jahresgebühren - zu drehen (s. rechts). Umsatz hieraus lt. Geschäftsbericht 2020: 64,3 Mio EUR (2019: 67,4 Mio EUR); ein Rückgang um ca. 4,6% und dies obwohl laut Hapimag die Aktionärszahl, oberflächlich betrachtet, sich nicht nennenswert reduzierte.
Im Jahre 2015 waren es noch rd. 78,3 Mio EUR. Der abrupte Rückgang der Einnahmen aus den Jahresgebühren ist auf die von der Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien mit einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem Verkehr gezogen".
... und weil die Hapimag AG in CHF bilanziert, ließ sich über den Umrechnungskurs noch so mancher EUR problemlos "ergaunern": Anstatt den offiziellen Divisenkurs zum Stichtag anzwenden, legte HAPIMAG für die Umrechnung der Jahresgebühr/Aktie in EUR eine sogen. "Kundenwährung"  zu Grunde, die sich in der Regel zum Nachteil der Aktionäre auswirkte.
Die Jahresgebühr für 2021 wurde auf 339 CHF je Aktie festgelegt, für die im EURO-Raum rd. 312 EUR in Rechnung gestellt wurden. Daraus errechnet sich ein Kurs CHF > EUR von 0,919. Der offizielle Umrechnungskurs für den 2. Januar 2021 lag bei 0,908. Somit wären nur rd. 308 EUR zu berechnen gewesen. Aber wer achtet schon auf die zweite Stelle hinter dem Komma?
Ausgehend von ca. 227.430 im Umlauf befindlichen Aktien (Stand Ende 2020; Vj.: 226.850) fließen dem Unternehmen durch diesen "Dreh" zusätzlich ca. 908.500 EUR zu! 

Für Aktionäre ab einer gewissen Aktienanzahl gewährt Hapimag ab 2019 auf diesen Jahresbeitrag Rabattierungen. Eigentümern mit kleiner Aktienanzahl wird keine Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere Treueprämien für bei Hapimag getätigte Umsätze im Rahmen des Treueprogramms.

Das Geschäftsjahr 2020
Laut Geschäftsbericht für 2020 standen den 121.742 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 123.293)  5.439 Wohneinheiten (Vj.: 5.446) in 57 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung.
Insgesamt wurden 1.453 Aktien verkauft (Vj.: 1.860). Davon entfielen 606 Aktien auf Neukunden (Vj.: 581) und 847 Aktien auf Bestandskunden (Vj.: 1.279). Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 1.112 Aktien corona-bedingt niedriger als im Vorjahr (2.813).
Per 31.12.2020 hielten 40.977 Aktionäre je 1 Aktie, 36.060 Aktionäre je 2 Aktien und 289 Aktionäre konnten mit mehr als 10 Aktien ihren Urlaub planen.
Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. -4,7 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. +6,7 Mio EUR). Geht es also nach einem kurzen "Frühlingserwachen" wieder bergab? Die Entwicklung der Mitgliederzahl sowie das Jahresergebnis verheißen nichts Gutes?
Wegen der verhängten Lockdowns und Reisewarnungen reduzierte sich der Umsatz in den Resorts um rd. 50% auf 47,8 Mio EUR. Die Anzahl der Gäste fiel von 418.527 in 2019 auf 207.975. Die Betriebskosten reduzierten sich um rd. 30%.
Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 46% auf 48%.

Die Ergebnisse der Hapimag AG sahen weitaus "grausamer" aus: 2011: -65 Mio CHF, 2015: -30 Mio CHF und 2016 immerhin noch -17 Mio CHF.
Für 2017 wurde erstmals wieder ein Gewinn i.H.v. 3,8 Mio CHF nach Steuern ausgewiesen.
Der Verlust im abgelaufenen Geschäftsjahr: rd. 5,8 Mio CHF (Vorjahresgewinn: rd. 10,8 Mio CHF).

Die Revisionsstelle (BDO) empfiehlt, die vorgelegte Konzernrechnung zu genehmigen! 

Punkteverfall
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der nicht genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005 bereits rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch fast 17.000 Aktien. Damit einher stieg auch die Zahl der nicht genutzten Wohnrechtspunkte.
Für das Geschäftsjahr 2020 werden 1.994.000 Verfallpunkte ausgewiesen (Vj.: 2.176.000), d.h. Wohnrechtspunkte aus mehr als 33.233 Aktien wurden nicht genutzt (Vj.: 36.266) - bei einer jährl. Gutschrift von 60 Punkten/Aktie.

Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen - bei etlichen hat der Partner oder die Partnerin diese Welt schon verlassen müssen oder durch Krankheiten an der bisher gewohnten freien Wahl eines Urlaubsortes gehindert - reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren eine oder sogar mehrere Hapimagaktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der HAPIMAG-Anlagen zu verbringen.

Aber so leicht, wie es vielen Aktionären von den HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss  versprochen worden war, kam man bei HAPIMAG nicht raus, denn das Unternehmen nahm nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien eine zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu können, war man auf die "Freiwilligkeit" des Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar regelmäßig Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR im Jahre 2014 in zwei Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam man bei HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf fünf Jahre - angeboten, lediglich für den Nennwert der Aktien gab es "Cash" (CHF 200,- für A-Aktien).
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes Geschäft.  Bei "ebay" werden HAPIMAG-Punkte für rd. 3,00 EUR gehandelt. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 900 EUR (300 Punkte zu 3,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die Punktegutschriften natürlich "abwohnen". 
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten regelmäßig veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde bitter enttäuscht.

Um neue Kunden zu gewinnen, wurde die Produktpalette zumindest teilweise neu oder anders gestaltet. Die klassische HAPIMAG-Aktie ist auf den ersten Blick nicht mehr zu entdecken.

Preise für Hapimag Aktien (Stand 12.01.2021): 

• 1. Aktie «Hapimag Classic»: CHF 3630.– 
• 2. Aktie «Hapimag Classic»: CHF 2630.–
• Ab der 3. Aktie «Hapimag Classic»: CHF 2330.-

Als "Leckerli" gibt es vereinzelt Sonderaktionen mit "attraktiven" Prämien (Wohnrechtspunkte oder Erlass der Jahresgebühr).

Pro Aktie erhalten Sie jährlich wie gehabt 60 Wohnpunkte. Im Gegenzug fällt ein Jahresbeitrag an (Stand 2021: CHF 339). Die Laufzeit soll nach den neuesten AGB mindestens drei Jahre (vorher sieben) betragen. 
Anschließend ist es möglich, das Ferienrecht jährlich zu sistieren oder wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht und hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine Jahrsbeiträge mehr fällig werden. 
Das Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht zu verstehen.

Was bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel. Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit etwa 190 Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür "kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen Nebenkosten.

Nachfolgend einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung "komfort". Als Wert für einen Wohnrechtspunkt wurden umgerechnet 6,00 EUR zugrundegelegt. Reisedauer: eine Woche, München: vier Tage.

Die Informationen stammen aus den Buchungsinformationen 11/2020-10/2022. In Klammern die Informationen für den entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Achtung: Seit dem Buchungszeitraum 11/2018-10/2019 berechnet Hapimag die erforderlichen Wohnpunkte nach Bedarf. Sie können bis zu +25% und -20% vom Durchschnitt abweichen. In der folgenden Berechnung wurde eine errechnete Durchschnittspunktebelastung zu Grunde gelegt.
In Klammern die Vorjahresdaten.

Anlage	Zeitraum	erf. Punkte	Wert d. Punkte	Nebenkosten	Summe
Binz / DE	August 2022	147 (147)	882 € (uv.)	427 € (420)	1.309 € (1.302)
Ascona / CH	Mai 2022	119 (119)	714 € (uv.)	584 CHF*) (539**)	1.240 € (1.218)
Meran / IT	September 2022	154 (uv.)	924 € (uv.)	414 € (374)	1.338 € (1.298)
Bad Gastein / AT	Februar 2022	112 (105)	672 € (630)	434 € (424)	1.106 € (1.054)
San Agustin / ES	August 2022	42 (42)	252 € (uv.)	329 € (319)	581 € (571)
München / DE	Mai 2022 (4 T.)	68 (60)	408 € (360)	254 € (244)	662 € (604)
Winterberg / DE	September 2022	28 (28)	168 € (uv.)	323 € (306)	491 € (474)

*) Kurs: 1,11(Mrz 2021); **) 1,07 (Jan 2020), aber Achtung: Hapimag wendet einen sogen. Hauskurs an!

In dieser Übersicht sind die Jahresgebühren noch nicht berücksichtigt. Für 2021 berechnet HAPIMAG für eine Aktie (60 Punkte) umgerechnet 311 EUR (339 CHF). Für Binz z.B. wären für 147 einzusetzende Punkte somit 2,45 Aktien erforderlich, für die dann rd. 772 EUR an Jahresgebühren anfallen und somit dem Reisepreis hinzuzurechnen wären; das wären dann 2.081 EUR/Woche.
Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (7 EUR/Tag) oder Kurtaxe sowie die Verzinsung für das eingesetzte Kapital. 
Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für rd. 1.300 EUR/Woche buchbar.

Hier darf ernsthaft die Frage erlaubt sein, ob die Relation noch stimmt?!
Für denjenigen, der Aktien von Ausstiegswilligen übernehmen kann, sieht die Rechnung anders aus. Bezogen auf die Jahresgebühr beträgt der Wert eines Punktes aktuell ca. 5,10 EUR. Die weiteren Kosten bleiben unverändert.
Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu.

Urteilen Sie selbst, ob HAPIMAG sich bei dieser Preisgestaltung noch im wettbewerbsfähigen Bereich befindet!

Vielleicht sind auch die Gedanken eines langjährigen Aktionärs hilfreich.