"Sich beteiligen, Zurücklehnen, Erleben"
... ist das Hapimag-Konzept 

Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von 50.000 Schweizer Franken die "Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem Motto: einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab es 12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010 wurden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen oder einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete diese Gutschrift auch als "Rendite". Der "Wert" dieser Punkte ist also losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten.
An der Börse werden HAPIMAG-Aktien jedoch nicht gehandelt.
Wie "teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig erscheinenden Punktetabellen.

Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: 1.200 CHF; 2003: 9.100 CHF). Mittlerweile ist HAPIMAG aber wohl in der Realität angekommen. 
Seit 2020 verkauft Hapimag Aktien zwischen 2.130,00 CHF und 3.630,00 CHF. Während man in Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca. 9.100 CHF aufwenden musste, bekommen Sie heute bei der derzeitigen Preisstellung drei Aktien für 8.590,00 CHF. Allerdings müssen Sie dann auch für drei Aktien Jahresgebühren bezahlen. Wie gerecht kann aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten einstieg, bezahlte für drei Aktien ca. 27.300,00 CHF.

Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Mißmanagement sprachen sich herum. Für weiteren Unmut vieler Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen Aktionären (z.B. über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die abgebenden Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte man bei HAPIMAG wohl nicht wahrhaben. Eine niedrige Aktienzahl bedeutet nicht zwangsläufig niedrige Investition. Hier werden wohl wieder einmal "Äpfel mit Birnen verglichen". Immer so, wie man es benötigt.

Der Informationsaustausch über "google", facebook" und Co. zeigte offenbar Wirkung - mit der Folge, dass immer weniger Aktien verkauft wurden und die von HAPIMAG veröffentlichen durchschnittlichen Rücknahmepreise sich Richtung "Süden" bewegten.

Jahresgebühren
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren. Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc. verwendet werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 226.866 im Umlauf befindliche Aktien weist der Geschäftsbericht 2021 (Seite 41) 63,99 Mio EUR aus (2020: 227.437 Aktien mit rd. 64,35 Mio EUR).
Während sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien um rd. 0,25% verringerte, sank der Erlös aus den Jahresgebühren um rd. 0,7%.
Was ist hier passiert? Macht Hapimag großzügige "Geschenke" oder stellen vermehrt frustrierte Aktionäre ihre Zahlungen ein? Die 2019 eingeführten Rabatte für jene Aktionäre mit mehr als drei Aktien können es auch nicht sein.
Rechnerischen wären für die Umlaufaktien in 2021 rd. 70,8 Mio EUR fällig.
Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3 Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte Rückgang der Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien mit einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem Verkehr gezogen".
Für 2022 berechnet HAPIMAG einen Jahresbeitrag i.H.v. 311,67 EUR bzw. 324,60 CHF je Aktie. Während der in EUR in Rechnung gestellte Betrag in den vergangenen sieben Jahren stabil geblieben ist, unterlag der in schweizer Franken berechnete Jahresbeitrag erheblichen Kursschwankungen (zwischen ca. 370 CHF und 324 CHF).
Für Aktionäre ab einer gewissen Aktienanzahl gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen Jahresbeitrag Rabattierungen. Eigentümern mit kleiner Aktienanzahl wird keine Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere Treueprämien für bei Hapimag getätigte Umsätze im Rahmen des Treueprogramms.
⇒ Aktuell (Stand 13.1.2023): Die Jahresgebühr für 2023 ist auf 327 EUR/Aktie festgesetzt.

Das Geschäftsjahr 2021
Laut Geschäftsbericht für 2021 standen den 119.054 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 121.742)  5.279 Wohneinheiten (Vj.: 5.439) in 56 Ressorts und auf Hausbooten (Vj.: 57) - überwiegend in Europa - zur Verfügung.
Insgesamt wurden 896 Aktien "Classic" verkauft (Vj.: 1.453). Davon entfielen 532 Aktien auf Neukunden (Vj.: 606) und 364 Aktien auf Bestandskunden (Vj.: 847). Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 1.533 Aktien deutlich höher als im Vorjahr (1.112). Im HAPIMAG-Bestand befanden sich Ende 2021 11.134 Aktien, die einen neuen Besitzer suchten.

Per 31.12.2021 hielten 40.678 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 40.977), 35.749 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 36.060) und 162 Aktionäre konnten mit mehr als 10 Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 156).

Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 4,8 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. -4,7 Mio EUR). Ist das jetzt eine Trendwende? Hier ist zu berücksichtigen, dass rd. 12 Mio EUR aus dem Verkauf von Sachanlagen erzielt wurden. HAPIMAG hat bereits in früheren Jahren "Tafelsilber" verscherbelt um das Jahresergebnis "passend" zu machen. Hierbei handelt es sich offenbar um das Resort Orlando (Buchgewinn: 780 TEUR).
Auch die Entwicklung der Mitgliederzahl verheißt nichts Gutes - minus 2.688  gegenüber dem Vorjahr.

Wegen der verhängten Lockdowns und Reisewarnungen reduzierte sich der Umsatz in den Resorts um rd. 50% auf 47,8 Mio EUR. Nach dem "Corona-Einbruch" stieg die Anzahl der Gäste um rd. 72.000 auf 280.275 (Vj.: 207.975). Die Vor-Corona-Ergebnisse sind aber noch weit entfernt. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 48% auf 50%. Die Bilanzsumme verringerte sich von 610.217 TEUR auf 606.232 TEUR.

Die Jahresrechnungen der Hapimag AG sahen weitaus "grausamer" aus: 2011: -65 Mio CHF, 2015: -30 Mio CHF und 2016 immerhin noch -17 Mio CHF.
Für 2017 wurde erstmals wieder ein Gewinn i.H.v. 3,8 Mio CHF nach Steuern ausgewiesen.
Der Gewinn im abgelaufenen Geschäftsjahr: rd. 2,6 Mio CHF (Vorjahresergebnis: rd. -5,8 Mio CHF).

Die Revisionsstelle (BDO) empfiehlt, die vorgelegte Konzernrechnung zu genehmigen! 

Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der nicht genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005 bereits rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch fast 17.000 Aktien. Damit einher stieg auch die Zahl der nicht genutzten Wohnrechtspunkte.
Für das Geschäftsjahr 2021 werden 2.234.000 Verfallpunkte ausgewiesen
(Vj.: 1.994.000), d.h. Wohnrechtspunkte aus mehr als 37.233 Aktien wurden rechnerisch nicht genutzt (Vj.: 33.233) - bei einer jährl. Gutschrift von 60 Punkten/Aktie.
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wurden für diese Punkte die Jahresgebühren gezahlt und zum anderen muss man sich zur Zeit keine Gedanken über Wohnraumengpässe machen.

Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen - bei etlichen hat der Partner oder die Partnerin diese Welt schon verlassen müssen oder durch Krankheiten an der bisher gewohnten freien Wahl eines Urlaubsortes gehindert - reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren eine oder sogar mehrere Hapimagaktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der HAPIMAG-Anlagen zu verbringen.

Aber so leicht, wie es vielen Aktionären von den HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss  versprochen worden war, kam man bei HAPIMAG nicht raus, denn das Unternehmen nahm nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien eine zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu können, war man auf die "Freiwilligkeit" des Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar regelmäßig Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens ins Nirwana.
Erst nachdem der
SWR im Jahre 2014 in zwei Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam man bei HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf fünf Jahre - angeboten, lediglich für den Nennwert der Aktien gab es "Cash" (CHF 200,- für A-Aktien).
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes Geschäft.  Bei "ebay" werden HAPIMAG-Punkte für rd. 3,00 EUR gehandelt. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 900 EUR (300 Punkte zu 3,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die Punktegutschriften natürlich "abwohnen". 
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten regelmäßig veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde bitter enttäuscht.

Um neue Kunden zu gewinnen, wurden die Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders gestaltet. 
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle Käufer und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien" eingeführt. Aktuell
(13. Januar 2023) waren 305 Verkaufsangebote eingestellt - das günstigste: 1.400 EUR/St (ohne Punkte). Der durchschnittliche Preis lag bei 2.050 EUR. Im März 2022 waren es noch 2.146 EUR.

Preise für Hapimag Classic Aktien (Stand 01.03.2022)

  • 1. Aktie «Hapimag Classic»: CHF 3630.– 
  • 2. Aktie «Hapimag Classic»: CHF 2630.–
  • Ab der 3. Aktie «Hapimag Classic»: CHF 2330.-
Als "Leckerli" gibt es vereinzelt Sonderaktionen mit "attraktiven" Prämien (Wohnrechtspunkte oder Erlass der Jahresgebühr).

Pro Aktie erhalten Sie jährlich wie gehabt 60 Wohnpunkte mit einer "Verfallzeit" von fünf Jahren.
Für Hapimag-Mitglieder besteht die Möglichkeit, das Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht, hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine Jahrsbeiträge mehr fällig werden. 
Das Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht zu verstehen.

Was bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel. Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit etwa 190 Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür "kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.

Nachfolgend einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung "komfort". Als Wert für einen Wohnrechtspunkt wurden durchschnittlich umgerechnet 5,00 EUR (ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen. Reisedauer: eine Woche, München: vier Tage.

Die Informationen stammen aus den Buchungsinformationen 11/2022-10/2023. 

Anlage Zeitraum erforderl.
Punkte
Wert d. Punkte Nebenkosten Summe
Binz / DE August 2023 147    735 €  378 €  1.113 € 
Ascona / CH Juni 2023 154    770 €  605 CHF*) 1.332 € 
Meran / IT September 2023 154    770 €  428 €  1.198 € 
Bad Gastein / AT Februar 2023 112    560 €  462 € 1.022 € 
Marbella / ES August 2023 147    735 €  378 € 1.113 € 
München / DE Mai 2023 (4 T.) 68    340 €  266 €  606 € 
Winterberg / DE September 2023 28    140 €  341 € 481 € 

*) Kurs: 0,93 (Info 2023); 

Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (7 EUR/Tag) oder Kurtaxe sowie die Verzinsung für das eingesetzte Kapital für den Aktienerwerb. Bei der aktuellen Zinssituation ein nicht zu vernachlässigender Posten.
Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster
v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011).


Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt 
für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar.
Wer flexibel ist, kann einen HAPIMAG-Urlaub bei Fremdanbietern buchen: z.B. Binz vom 18.2. - 25.2. 2023 für knapp
1.500 EUR oder  Ascona vom 18.3. - 25.3. 2023 für knapp 1.330 EUR. Diese Anbebote sind allerdings begrenzt.
Dafür müssen Sie sich keine Aktien "ans Bein binden" und keine Jahresgebühren entrichten.

Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig und Paguera soll im Frühsommer 2023 wieder eröffnen.