"Sich beteiligen, Zurücklehnen, Erleben"
... ist das Hapimag-Konzept 

Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von 50.000 Schweizer Franken die "Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem Motto: einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab es 12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010 wurden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen oder einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Nach fünf Jahren verfallen die Punkte in der Regel.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete diese Gutschrift auch als "Rendite". Der "Wert" dieser Punkte ist also losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. An der Börse werden HAPIMAG-Aktien jedoch nicht gehandelt.
Wie "teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig erscheinenden Punktetabellen.

Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: 1.200 CHF; 2003: 9.100 CHF). 

Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Für weiteren Unmut vieler Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen Aktionären (z.B. über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die abgebenden Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte man bei HAPIMAG wohl nicht wahrhaben. Inzwischen wurden die Zukaufsregelungen etwas "entschärft". 

Der Informationsaustausch über "google", facebook" und Co. zeigte offenbar Wirkung - mit der Folge, dass immer weniger Aktien verkauft wurden und die von HAPIMAG veröffentlichen durchschnittlichen Rücknahmepreise sich Richtung "Süden" bewegten.

Mittlerweile ist HAPIMAG aber wohl in der Realität angekommen. 
Um neue Kunden zu gewinnen, wurden die Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders gestaltet. 
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle Käufer und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien" eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft werden.
Am 11. September 2023 lag der Durchschnittspreis/Aktie bei 1.622 EUR.
Während man in Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca. 9.100 CHF (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen Sie heute bei der derzeitigen Preisstellung dafür nahezu vier Aktien. Allerdings müssen Sie dann auch für vier Aktien Jahresgebühren bezahlen; aktuell also 1.308 EUR. Wie gerecht kann aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten einstieg, bezahlte für vier Aktien ca. 36.400 CHF. Würden die Aktien an der Börse gehandelt, wäre die Kursveränderung vielleicht noch nachvollziehbar.
Zum Vergleich: eine TUI-Aktie hat seit 2020 nach mehreren Kapitalerhöhungen aktuell etwa 95% ihres Kurswertes verloren; hierbei ist aber die Gutschrift von Bezugsrechten zu berücksichtigen.

Neben dem Marktplatz besteht die Möglichkeit, Aktien direkt bei HAPIMAG zu erwerben. Der Kaufpreis dieser Aktien setzt sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis des Marktplatzes zzgl. eines Aufschlags von mindestens CHF 500 zusammen. Die An- und Verkaufspreise sind in nebenstehender Grafik dargestellt. Damit will HAPIMAG Anreize schaffen, Aktien von anderen Aktionären statt von HAPIMAG direkt zu erwerben. Rückgabewilligen Aktionären wird der Ausstieg dadurch erleichert; allerdings für langjährige Aktionäre mit erheblichem Verlust. Die bis zum Jahre 2000 verkauften Aktien waren außerdem untrennbar mit einem unkündbaren und unverzinslichen Darlehen i.H.v. CHF 1.100 verbunden, welches als Fremdkapital gebucht wurde.

Jahresgebühren
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren. Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc. verwendet werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2023 ist die Jahresgebühr auf 327 EUR/Aktie festgesetzt.

Für 225.826 im Umlauf befindliche Aktien weist der Geschäftsbericht 2022 (Seite 41) 66,03 Mio EUR aus (2021: 226.866 Aktien mit rd. 63,09 Mio EUR).
Während sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien um rd. 0,45% verringerte, stieg der Erlös aus den Jahresgebühren um rd. 4,5% - bei gleicher Jahresgebühr.
Rechnerischen wären für die Umlaufaktien in 2022 rd. 70,23 Mio EUR fällig, d.h. für rd. 13.500 Aktien wurden keine Jahresgebühren erfasst.
Über die Ursachen gibt der Geschäftsbericht nichts her. Die 2019 eingeführten Rabatte für jene Aktionäre mit mehr als drei Aktien können es aber auch nicht sein. Sind möglicherweise frustrierte Aktionäre in den "Zahlungsstreik" getreten?
Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3 Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte Rückgang der Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien mit einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem Verkehr gezogen".

Während der in EUR in Rechnung gestellte Betrag in den vergangenen sieben Jahren stabil geblieben ist, unterlag der in schweizer Franken berechnete Jahresbeitrag erheblichen Kursschwankungen.
Für Aktionäre ab einer gewissen Aktienanzahl gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen Jahresbeitrag Rabattierungen. Eigentümern mit kleiner Aktienanzahl wird keine Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere Treueprämien für bei Hapimag getätigte Umsätze im Rahmen des Treueprogramms.

Das Geschäftsjahr 2022
Laut Geschäftsbericht für 2022 standen den 116.856 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 119.054)  5.268 Wohneinheiten (Vj.: 5.279) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor 10 Jahren waren es noch 5.636 Wohneinheiten.
Obwohl HAPIMAG in 2022 lt. Geschäftsbericht (S. 21) insgesamt 2.654 Neukunden verzeichnet, sank die Mitgliederzahl um 2.198.
Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 1.263 Aktien deutlich geringer als im Vorjahr (1.533). Allerdings wurden nur 223 Aktien außerhalb des Marktplatzes verkauft.
Ende 2022 befanden sich  im HAPIMAG-Bestand  12.174 Aktien (Vj.: 11.134), die einen neuen Besitzer suchten. Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden.

Per 31.12.2022 hielten 40.511 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 40.678), 35.332 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 35.749) und 168 Aktionäre konnten mit mehr als 10 Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 162).

Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 4,9 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. 4,8 Mio EUR). Ist das jetzt eine Trendwende? 
Die Entwicklung der Mitgliederzahl verheißt nichts Gutes - minus 2.198  gegenüber dem Vorjahr.
Angesichts der gelockerten Corona-Auflagen stieg der Umsatz in den Resorts von 67,3 Mio EUR in 2021 auf 97,8 Mio EUR; davon rd. 11,3 Mio EUR durch Vermarktung an Dritte.
Die Anzahl der Gäste stieg umd rd. 131.000 auf rd. 411.000. Die Vor-Corona-Ergebnisse sind aber noch nicht erreicht.
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei 50%. Die Bilanzsumme verringerte sich von 610.217 TEUR auf 606.232 TEUR.

Die Jahresrechnungen der Hapimag AG sahen weitaus "grausamer" aus: 2011: -65 Mio CHF, 2015: -30 Mio CHF und 2016 immerhin noch -17 Mio CHF.
Für 2017 wurde erstmals wieder ein Gewinn i.H.v. 3,8 Mio CHF nach Steuern ausgewiesen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr ging es wieder in den Keller: Verlust rd. 11,3 Mio CHF (Vorjahresergebnis: rd. 2,6 CHF).

Die Revisionsstelle (BDO) empfiehlt, die vorgelegte Konzernrechnung zu genehmigen! 

Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der nicht genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005 bereits rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch fast 17.000 Aktien; danach wurden hierzu keine Zahlen mehr veröffentlicht. Aber die Zahl der nicht genutzten Wohnrechtspunkte sprechen m. E. eine deutliche Sprache.
Für das Geschäftsjahr 2022 werden 2.218.000 Verfallpunkte ausgewiesen (Vj.: 2.234.000), d.h. Wohnrechtspunkte aus rechnerisch mehr als 36.966 Aktien wurden nicht genutzt (Vj.: 37.233) - bei einer angenommenen jährl. Gutschrift von
60 Punkten/Aktie. Das wären rd. 12,6% des Punkteangebots (siehe S. 36 d. Geschäftsberichts).
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wurden für diese Aktien die Jahresgebühren fällig und zum anderen muss man sich zur Zeit keine Gedanken über Wohnraumengpässe machen.

Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen - bei etlichen hat der Partner oder die Partnerin diese Welt schon verlassen müssen oder durch Krankheiten an der bisher gewohnten freien Wahl eines Urlaubsortes gehindert - reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren weitere HAPIMAG-Aktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.

Aber so leicht, wie es vielen Aktionären von den HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss  versprochen worden war, kam man bei HAPIMAG nicht raus, denn das Unternehmen nahm nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien eine zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu können, war man auf die "Freiwilligkeit" des Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar regelmäßig Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR im Jahre 2014 in zwei Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam man bei HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf fünf Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich für den Nennwert der Aktien gab es "Cash" (CHF 200,- für A-Aktien).
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes Geschäft.  Bei "ebay" werden HAPIMAG-Punkte für rd. 3,00 EUR gehandelt. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 900 EUR (300 Punkte zu 3,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die Punktegutschriften natürlich "abwohnen". 
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten regelmäßig veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde bitter enttäuscht.

Für Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die Möglichkeit, das Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht, hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein rechtskräftiges Urteil.

Was bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel. Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit etwa 190 Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür "kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.

Nachfolgend einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung "komfort". Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich umgerechnet 5,00 EUR (ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen. Reisedauer: eine Woche, München: vier Tage.
Die Informationen stammen aus den Buchungsinformationen 11/2022-10/2023. 

Anlage	Zeitraum	erforderl. Punkte	Wert d. Punkte	Nebenkosten	Summe
Binz / DE	August 2023	147	735 €	378 €	1.113 €
Ascona / CH	Juni 2023	154	770 €	605 CHF*)	1.332 €
Meran / IT	September 2023	154	770 €	428 €	1.198 €
Bad Gastein / AT	Februar 2024 (2. Hä.)	140	700 €	500 €	1.200 €
Marbella / ES	August 2024	140	700 €	430 €	1.130 €
München / DE	Mai 2024 (4 T.)	68	340 €	284 €	624 €
Winterberg / DE	September 2024	56	280 €	372 €	652 €

*) Kurs: 0,93 (Info 2023); 

Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (7 EUR/Tag) oder eine Kurtaxe. 
Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster
v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011).
Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. im "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.

Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar.
Wer flexibel ist, kann einen HAPIMAG-Urlaub bei Fremdanbietern buchen: z.B. Binz vom 18.2. - 25.2. 2023 für knapp
1.500 EUR oder  Ascona vom 18.3. - 25.3. 2023 für knapp 1.330 EUR. Diese Anbebote sind allerdings begrenzt.
Dafür müssen Sie sich keine Aktien "ans Bein binden" und keine Jahresgebühren entrichten.

Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig; Paguera öffnet Ende Oktober 2023 wieder seine Pforten.

Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten vorhanden sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg betroffen.

In einer Veröffentlichung vom 17. August 2023 teilt HAPIMAG mit, dass für 58 Wohnungen des winterberger Ressorts ein Kaufvertrag mit der in Duisburg ansässigen BKI-Gruppe abgeschlossen werden konnte, um das Ressort auf "eine wirtschaftlich sinnvolle Grösse, gemessen an der Nachfrage seitens unserer Gäste" zurecht zu stutzen.
Diese 58 Wohnungen befinden sich in "Toplage" in den drei Häusern der obersten Reihe mit bestem Blick auf das Rothaargebirge unterhalb des Wanderweges zur Ruhrquelle.
Die verbleibenden 131 Wohnungen wurden zwischenzeitlich renoviert.

Im abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 9,7% der Übernachtungen an Dritte vergeben (Vj.: 11,1%). Dadurch wurden 11,3 Mio EUR erwirtschaftet (Vj.: 8,7 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen wäre lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?
Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder ist, muss jeder für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.

HAPIMAG kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit kurzem bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen Urlaub  buchen (www.hapimag.com/ausprobieren). Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.

Wer sich mit anderen HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären z. B. der HFA  (Verein nach österreichischem Recht) oder der relativ junge H-AV (eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).
Schaut man sich die Websites der beiden Vereine genauer an, lässt sich eine gewisse Ähnlichkeit nicht leugnen (z.B. das "HAPIMAG-ABC"). Zufall?
Der HFA plant - wie bereits in der Vergangenheit - Aktionärstreffen in wechselnden Orten.