"More Happy
People For a Better World"
... ist die Hapimag-Vision
Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von
50.000 Schweizer Franken die
"Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias
HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende
geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem
Motto:
einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich
wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne
weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab
es
12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010
werden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung
gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen
oder
einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Nach fünf Jahren verfallen die Punkte in der Regel (ab Janaur 2025: 10 Jahre).
Anders als das FG Münster (11K 4508/11E) unterstellt das
Handelsgericht Wien, dass die Wohnrechtspunkte durch die Entrichtung
des Jahresbeitrages erworben werden und somit für eine
fünfjährige Verfallfrist keine sachliche
Rechtfertigung
bleibt.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete
diese
Gutschrift auch als "Rendite". Diese Wohnberechtigungspunkte
erhält der Aktionär und Darlehensgeber im Gegenzug
für
die Überlassung von Kapital an HAPIMAG. Sie wären
also
losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. Ob ein derart gestalteter
Anspruch einer Verfallfrist unterliegen kann, ist m.E. sehr zweifelhaft. An der Börse werden
HAPIMAG-Aktien nicht gehandelt.
Wie
"teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig
erscheinenden Punktetabellen.
Der Wert
einer HAPIMAG-Aktie und
die Anzahl der Aktionäre
kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz:
steigend
(1964: CHF 1.200; 2003: CHF 9.100).
Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Heute sind die aktuellen Verkaufs- und Rücknahmepreise "meilenweit" von ihren Höchsständen entfernt (s. nebenstehende Grafik).
Der Erwerb und Besitz
einer Aktie sind mit einem
Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner HAPIMAG
zur Beschaffung
von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein
unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100
gewährt. Beide Vertragspartner verzichten gegenseitig
ausdrücklich auf das Kündigungsrecht (Punkt 2.3 der
allgemeinen Bestimmungen).
Für weiteren
Unmut vieler
Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der
Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen
Aktionären (z.B.
über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung
offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie
ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die
Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch
weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die
abgebenden
Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte
man bei
HAPIMAG wohl nicht wahrhaben.
Inzwischen wurden die Zukaufsregelungen
etwas "entschärft". Aktuell können für jedes
aktive Produkt maximal 120 Pkte/p.A. zugekauft werden.
Mittlerweile
ist HAPIMAG aber wohl
in der Realität angekommen.
Um neue
Kunden zu gewinnen, wurden die
Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders
gestaltet.
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle
Käufer
und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien"
eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft
werden.
Am 30.
Juni 2024 lag der Durchschnittspreis/Aktie dort
bei 1.795 EUR (Januar:
1.900
EUR, November 2023: 1.950 EUR).
Während man in
Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca.
CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen
Sie heute bei
der derzeitigen
Preisstellung dafür nahezu vier Aktien.
Allerdings
müssen Sie
dann auch für vier Aktien Jahresgebühren bezahlen;
aktuell also rd. 1.380 EUR.
Wie gerecht kann
aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten
einstieg,
bezahlte für vier Aktien ca. CHF 36.400. Würden die
Aktien an
der Börse gehandelt, wäre die
Kursveränderung vielleicht
noch nachvollziehbar.
Zum Vergleich: eine TUI-Aktie hat seit 2020 nach mehreren
Kapitalerhöhungen aktuell etwa 95% ihres Kurswertes verloren;
hierbei ist aber die Gutschrift von Bezugsrechten zu
berücksichtigen.
Neben
dem Marktplatz
besteht die
Möglichkeit, Aktien direkt bei HAPIMAG zu erwerben. Der
Kaufpreis
dieser Aktien setzt sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis
des Marktplatzes zzgl. eines Aufschlags von mindestens CHF 500
zusammen. Die An- und Verkaufspreise sind in nebenstehender Grafik
dargestellt. Damit will HAPIMAG Anreize schaffen, Aktien von anderen
Aktionären statt von HAPIMAG direkt zu erwerben.
Rückgabewilligen Aktionären wird der Ausstieg dadurch
erleichert;
allerdings für langjährige Aktionäre mit
erheblichem
Verlust.
Der Erwerb und Besitz einer Aktie sind mit einem
Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner Hapimag
zur Beschaffung von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein
unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100
gewährt, und beide Vertragspartner gegenseitig
ausdrücklich auf das Kündigungsrecht verzichten
(Punkt 2.3 der allgemeinen Bestimmungen).
Jahresgebühren
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren.
Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc.
verwendet
werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen
Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit
erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2024 ist die Jahresgebühr auf 345,60 EUR/Aktie
festgesetzt.
Hinweis:
auf dem Marktplatz
werden CHF
326 angegeben (22. Mrz). Der Betrag in EUR ist vom
Umrechnungskurs abhängig und liegt aktuell bei 340 EUR (Dez.
2023: 343 EUR).
Während
der in EUR
in Rechnung gestellte Betrag in den Jahren
bis 2022 relativ stabil geblieben ist, unterlag der in CHF berechnete
Jahresbeitrag erheblichen
Schwankungen.
Für
225.158 im Umlauf befindliche Aktien (Vj.: 225.826) weist der
Geschäftsbericht
2023 (Seite 59) 63,224
Mio EUR
aus (2022: 60,873
Mio EUR).
Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien verringerte sich um
rd.
0,3%; der Erlös aus den
Jahresgebühren stieg dank der Erhöhung um
rd. 3,8%. Die Zahl der Mitglieder/Aktionäre sank um
2%.
Rechnerischen wären für die Umlaufaktien in 2023 rd. 73,6 Mio EUR
fällig, d.h. für rd. 31.000 Aktien wurden keine
Jahresgebühren erfasst. Über die Ursachen
gibt der Geschäftsbericht nichts
her. Sind
möglicherweise frustrierte Aktionäre in den
"Zahlungsstreik"
getreten, wurden Ferienrechte sistiert oder Sonderaktionen
genutzt?
Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3
Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte
Rückgang der
Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der
Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung
zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien
mit
einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem
Verkehr gezogen".
Für
Aktionäre ab
einer gewissen Aktienanzahl
gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen
Jahresbeitrag Rabattierungen. Besitzern mit kleiner
Aktienanzahl wird keine
Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere
Treueprämien für bei Hapimag
getätigte Umsätze im Rahmen des
Treueprogramms.
Laut Geschäftsbericht für 2023 standen den 114.542 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 116.856) 5.218 Wohneinheiten
(Vj.: 5.268) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor acht Jahren waren es noch 5.748 Wohneinheiten.
Ende 2023 wurden 58 Wohnungen des Ressorts Winterberg verkauft, um das Ressort den wirtschaftlichen Anforderungen anzupassen. Diese Wohnungen befinden sich in "Toplage" in den drei Häusern der obersten Reihe unterhalb des Wanderweges
zur Ruhrquelle mit bestem Blick auf das Rothaargebirge.
Mit dem außerordentlichen Ertrag i.H.v. rd. 1,9 Mio EUR konnte das Betriebsergebnis "aufgehübscht" werden. Genaue Angaben über den Buchwert werden nicht gemacht. Hat sich HAPIMAG möglicherweise über den Tisch ziehen lassen? Der Verkaufswert hat bei den aktuellen Immobilienpreisen m. E. ein gewisses "Geschmäckle".
Über GoogleMaps bzw. uplandparcs.de gelangt man bereits zu "UplandParcs Bergresidence", die diese Häuser übernommen hat.
Obwohl HAPIMAG in 2023 lt. Geschäftsbericht (S. 24) insgesamt 3.135 Neuaktionäre verzeichnet (Vj.: 2.654), sank die Zahl der Aktionäre um 641 auf 103.686 (S. 36).
Wenn HAPIMAG stolz eine Steigerung der Neuaktionäre um 18% ggü. dem Vorjahr verkündet, ist dieses nur die halbe Wahrheit, denn angesichts des Rückgangs um 641 Aktionäre müssten rechnerisch im selben Zeitraum 3.776 Aktionäre HAPIMAG den Rücken zugekehrt haben.
Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 1.094 Aktien deutlich geringer als im Vorjahr (1.263).
Ende 2023 befanden sich 12.842 Aktien im HAPIMAG-Bestand (Vj.: 12.174), die einen neuen Besitzer suchten. Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden.
Per 31.12.2023 hielten 40.241 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 40.511), 35.039 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 35.332) und 352 Aktionäre konnten mit 10 und mehr Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 316).
Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 7,4 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. 3,1 Mio EUR). Ist das jetzt eine Trendwende?Die Entwicklung der Mitgliederzahl (einschl. Aktionäre) verheißt nichts Gutes - minus 2.314 gegenüber dem Vorjahr.
Davor: -2.198. Das heißt, immer weniger Mitglieder müssen den "Laden am Laufen halten". Das geht eigentlich nur über steigende Kosten oder eine Verwässerung der ursprünglichen HAPIMAG-Idee. Die Vermarktung an Dritte spülte 2023 insgesamt 11,1 EUR in die Kasse (Vj.: 12,1 EUR).
Die Anzahl der Gäste stieg um 8% auf rd. 443.000 (S. 4).
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei ca. 50%. Die Bilanzsumme erhöhte sich von 627.802 TEUR auf 635.614 TEUR.
Die Jahresrechnungen
der Hapimag
AG sahen weitaus "grausamer" aus:
2011: -65 Mio
CHF, 2015: -30 Mio
CHF und
2016 immerhin noch -17
Mio CHF.
Für 2017 wurde erstmals wieder ein Gewinn
i.H.v. 3,8 Mio CHF nach Steuern ausgewiesen.
Im
abgelaufenen
Geschäftsjahr ging es wieder in den Keller: Verlust
rd. 7,4 Mio CHF
(Vorjahresergebnis: rd. -11,3
CHF).
Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der
nicht
genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005
bereits
rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch
fast
17.000 Aktien; danach wurden hierzu keine Zahlen mehr
veröffentlicht. Aber die Zahl der nicht genutzten
Wohnrechtspunkte sprechen m. E. eine deutliche Sprache.
Für das Geschäftsjahr 2023
werden 1.486.000
Verfallpunkte
ausgewiesen (Vj.: 2.218.000),
d.h. Wohnrechtspunkte aus rechnerisch mehr als 27.700 Aktien
wurden nicht
genutzt (Vj.: 36.966) - bei
einer angenommenen jährl. Gutschrift von
60
Punkten/Aktie. Das könnt ggf. u.a. die Differenz bei den
Jahresgebühren erklären.
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wären
für diese Aktien die Jahresgebühren fällig
und zum
anderen
muss man sich zur Zeit keine Gedanken über
Wohnraumengpässe
machen.
Vielen
Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen, reichte
eventuell ganz
einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig
steigenden Jahresgebühren weitere
HAPIMAG-Aktien
leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen
Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.
Aber
so leicht, wie es vielen Aktionären von den
HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss
versprochen worden war, kommt man bei HAPIMAG nicht raus, denn das
Unternehmen nimmt nur für jeweils zehn neu
verkaufte Aktien
eine
zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue
Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu
können, war man auf die "Freiwilligkeit" des
Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für
HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr. Weiterhin
ist zu
bedenken, dass nach dem schweizer Obligationenrecht
Aktienrückkäufe vom Unternehmen nur
höchstens für
sechs Jahre gehalten werden dürfen.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar
regelmäßig
Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens
ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR
im Jahre
2014 in zwei
Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam
man bei
HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen
Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen
Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf
fünf
Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich
für den Nennwert der Aktien gab
es
"Cash" (CHF 200,- für A-Aktien).
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF
9.100
(damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes
Geschäft.
Bei "ebay" werden HAPIMAG-Punkte z. Zt. für rd. 4,00
EUR gehandelt. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 1.200 EUR (300 Punkte
zu 4,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die
Punktegutschriften
natürlich "abwohnen".
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten
regelmäßig
veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde
bitter
enttäuscht.
Für
Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die
Möglichkeit, das
Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und
später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht,
hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine
Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das
Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist
unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht
zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die
Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine
Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen
Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der
Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle
Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein
rechtskräftiges Urteil.
Was
bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich
richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel.
Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit jetzt etwa 130
Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am
Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür
"kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen
Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.
Nachfolgend
einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung
"komfort".
Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich
umgerechnet 5,00 EUR
(ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag
würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen.
Reisedauer: eine Woche,
München: vier
Tage.
Die
Informationen stammen aus den Buchungsinformationen
08/2024-10/2025.
Anlage
Zeitraum
erforderl.
PunkteWert d. Punkte
Nebenkosten
Summe
Binz
/ DE
August 2024
147
735 €
486
€
1.221 €
Ascona / CH
Juni
2025
154
770 €
698 €*)
1.468 €*)
Meran / IT
September 2024
154
770 €
481 €
1.251 €
Bad Gastein / AT
Februar 2025 (2. Hä.)
140
700 €
493 €
1.193 €
Marbella / ES
August 2024
140
700 €
430 €
1.130 €
München / DE
Mai 2025 (4 T.)
68
340 €
300 €
640 €
Winterberg / DE
September 2025
56
280 €
467 €
747
€
Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar - und Sie müssen sich keine Aktien ans Bein binden und regelmäßig Jahresgebühren entrichten.
Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011; Finanzgericht Münster 11 K 4508/11 E v. 2.7.2013).
Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. für das "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.
Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig; auch San Agustin und Paguera öffneten wieder ihre Pforten.
Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang
Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten
vorhanden
sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage
vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine
Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg
betroffen.
Im
abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 7,6% der
Übernachtungen
an Dritte vergeben (Vj.: 9,7%). Dadurch wurden 11,1 Mio EUR
erwirtschaftet (Vj.: 12,1 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen
wäre
lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der
Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom
früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?
Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder
ist, muss jeder
für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.
HAPIMAG
kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit
kurzem
bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen
Urlaub
buchen (www.hapimag.com/ausprobieren).
Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch
Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.
Wer sich mit
anderen
HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer
insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende
Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären
z. B. der
HFA
(Verein nach österreichischem Recht) oder der
relativ junge H-AV
(eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).
Muss HAPIMAG seine AGB
ändern?
Nachdem der in Österreich ansässige "Verein
für Konsumenteninformation (VKI)" HAPIMAG
wegen unzulässiger Klauseln in den AGB verklagt hatte, hat
jetzt auch das OLG
Wien alle angefochtenen Klauseln für
unzulässig erklärt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. (Stand: 14. August
2024).
Parlament
Österreich:
Mit Datum vom 18. Sept. 2024 liegt eine Anfrage eines Abgeordneten an
den
Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und
Konsumentenschutz bzgl. diesen HAPIMAG-Klauseln vor.
Für die Richtigkeit des Inhalts der verlinkten Seite kann ich keine Gewähr übernehmen.










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alles eigene Aufnahmen
Ab Januar 2025 wird die Gültigkeit der Punkte verlängert. Anstatt nach fünf Jahren verfallen die Aktienpunkte erst nach zehn Jahren (plus einer zusätzlichen Kulanzfrist von sechs Monaten).
Sollte diese Entscheidung eine erste Reaktion auf die gerichtlich beanstandeten Klauseln sein?