"Hapimag"

"More Happy People For a Better World"
... ist die Hapimag-Vision

Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von 50.000 Schweizer Franken die "Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem Motto: einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab es 12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010 werden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen oder einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Nach zehn Jahren verfallen die Punkte in der Regel (zzgl. einer Kulanzfrist von sechs Monaten).
Anders als das FG Münster (11K 4508/11E) unterstellt das Handelsgericht Wien, dass die Wohnrechtspunkte durch die Entrichtung des Jahresbeitrages erworben werden und somit für eine Verfallfrist keine sachliche Rechtfertigung bleibt.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete diese Gutschrift auch als "Rendite". Diese Wohnberechtigungspunkte erhält der Aktionär und Darlehensgeber im Gegenzug für die Überlassung von Kapital an HAPIMAG. Sie wären also losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. Ob ein derart gestalteter Anspruch einer Verfallfrist unterliegen kann, ist m.E. sehr zweifelhaft. An der Börse werden HAPIMAG-Aktien nicht gehandelt.
Wie "teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig erscheinenden Punktetabellen.

Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: CHF 1.200; 2003: CHF 9.100). 

Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Heute sind die aktuellen Verkaufs- und Rücknahmepreise "meilenweit" von ihren Höchsständen entfernt (s. nebenstehende Grafik). 

Der Erwerb und Besitz einer Aktie sind mit einem Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner HAPIMAG zur Beschaffung
von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100 gewährt. Beide Vertragspartner verzichten gegenseitig ausdrücklich auf das Kündigungsrecht (Punkt 2.3 der allgemeinen Bestimmungen).

Für weiteren Unmut vieler Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen Aktionären (z.B. über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die abgebenden Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte man bei HAPIMAG wohl nicht wahrhaben.
Inzwischen wurden die Zukaufsregelungen etwas "entschärft". Aktuell können für jedes aktive Produkt maximal 120 Pkte/p.A. zugekauft werden.

Mittlerweile ist HAPIMAG aber wohl in der Realität angekommen. 
Um neue Kunden zu gewinnen, wurden die Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders gestaltet. 
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle Käufer und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien" eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft werden.
Am 28. März 2025 lag der Durchschnittspreis/Aktie dort bei 1.850 EUR, hinzu kommen 348 EUR Jahresgebühr.
Während man in Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca. CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen Sie heute bei der derzeitigen Preisstellung dafür nahezu vier Aktien. Allerdings müssen Sie dann auch für vier Aktien Jahresgebühren bezahlen; aktuell also rd. 1.400 EUR. Wie gerecht kann aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten einstieg, bezahlte für vier Aktien ca. CHF 36.400. Würden die Aktien an der Börse gehandelt, wäre die Kursveränderung vielleicht noch nachvollziehbar.

Neben dem Marktplatz besteht die Möglichkeit, Aktien direkt bei HAPIMAG zu erwerben. Der Kaufpreis dieser Aktien setzt sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis des Marktplatzes zzgl. eines Aufschlags von mindestens CHF 500 zusammen. Die An- und Verkaufspreise sind in nebenstehender Grafik dargestellt. Damit will HAPIMAG Anreize schaffen, Aktien von anderen Aktionären statt von HAPIMAG direkt zu erwerben. Rückgabewilligen Aktionären wird der Ausstieg dadurch erleichert; allerdings für langjährige Aktionäre mit erheblichem Verlust.
Der Erwerb und Besitz einer Aktie sind mit einem Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner Hapimag zur Beschaffung von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100 gewährt, und beide Vertragspartner gegenseitig ausdrücklich auf das Kündigungsrecht verzichten (Punkt 2.3 der allgemeinen Bestimmungen).

Jahresbeiträge
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren. Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc. verwendet werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2025 ist die Jahresgebühr auf 350,67 EUR/Aktie festgesetzt.
Während der in EUR in Rechnung gestellte Beitrag in den Jahren bis 2022 relativ stabil geblieben ist, unterlag der in CHF berechnete Jahresbeitrag erheblichen Schwankungen. Ab 2022 hat sich die Situation umgedreht: die CHF-Beiträge pendelten um CHF 326 und die EUR-Beiträge schnellten von 312 EUR auf aktuell 350 EUR in die Höhe. Daher ist die vollmundige Überschrift auf Seite 48 des Geschäftsberichtes "Jahresbeitrag bleibt konstant" mit Vorsicht zu geniessen.
Am 1. Januar 2025 lag der Umrechnungskurs bei 1,064; somit sollte der EUR-Beitrag rd. 346 EUR betragen! Bei 198.706 aktiven Aktien, deren Besitzer überwiegend aus dem EURO-Raum kommen, ein netter Kursgewinn.

Für 217.452 im Umlauf befindliche Aktien (Vj.: 225.158) weist der Geschäftsbericht 2024 (Seite 67) 70,902 Mio EUR aus (2023: 67,663 Mio EUR).
Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien verringerte sich um rd. 4%, gleichzeitig stieg der Erlös aus den Jahresgebühren um rd. 4%. Über die Ursachen dieser Differenz gibt der Geschäftsbericht nichts her. 
Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3 Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte Rückgang der Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien mit einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem Verkehr gezogen".
Für Aktionäre ab einer gewissen Aktienanzahl gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen Jahresbeitrag Rabattierungen. Besitzern mit kleiner Aktienanzahl wird keine Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere Treueprämien für bei Hapimag getätigte Umsätze im Rahmen des Treueprogramms.

Das Geschäftsjahr 2024
Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 3,4 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. 7,4 Mio EUR). Hier ist der Wegfall des ausserordentlichen Verkaufsgewinns i.H.v. rd 1,9 Mio EUR aus dem Verkauf von 58 Wohnungen in Winterberg zu berücksichtigen.
Laut Geschäftsbericht für 2024 standen den 111.119 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 114.542) 5.217 Wohneinheiten
(Vj.: 5.268) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor neun Jahren waren es noch 5.748 Wohneinheiten.
Obwohl HAPIMAG in 2024 lt. Geschäftsbericht (S. 40) insgesamt 3.352 Neuaktionäre verzeichnet (Vj.: 3.135), sank die Zahl der Aktionäre um 4.232 auf 99.454 Aktionäre (S. 62).
Wenn HAPIMAG stolz eine Steigerung der Neuaktionäre um 7% ggü. dem Vorjahr verkündet, ist dieses nur die halbe Wahrheit, denn angesichts des Rückgangs um 4.232 Aktionäre müssten rechnerisch ausgehend vom Anfangsbestand per 1.Januar 2024 7.504 Aktionäre HAPIMAG den Rücken zugekehrt haben. Mit 99.454 Aktionären (Vj.: 103.686) wurde erstmals die 100.000-Grenze unterschritten! Hierbei ist jedoch das Auslaufen des in 2014 gestartete Programmes "Change A" zu berücksichtigen.
Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien sank von 225.158 im Jahr 2023 auf 217.452 im abgelaufenen Geschäftsjahr
(- 7.706).
Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 8.853 Aktien deutlich höher als im Vorjahr (1.094).
Ende 2024 befanden sich 20.548 Aktien im HAPIMAG-Bestand (Vj.: 12.842), die einen neuen Besitzer suchten. Eine Steigerung von rd. 60%, die zum Nachdenken veranlasst.
Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden; im Gegenteil: die Zahl der "Ladenhüter" steigt unerbittlich weiter.

Per 31.12.2024 hielten 38.721 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 40.241), 33.109 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 35.039) und 375 Aktionäre konnten mit 10 und mehr Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 352).

Die Entwicklung der Mitgliederzahl (einschl. Aktionäre) verheißt nichts Gutes: -minus 3.423  gegenüber dem Vorjahr.
Davor: -2.314. Das heißt, immer weniger Mitglieder müssen den "Laden am Laufen halten". Das geht eigentlich nur über steigende Kosten für die Mitglieder oder eine Verwässerung der ursprünglichen HAPIMAG-Idee. Die Vermarktung an Dritte spülte 2024 insgesamt 11,9 Mio EUR in die Kasse (Vj.: 11,1 Mio EUR).
Die Anzahl der Gäste sank um -0,3% auf 441.003  (S. 41).
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei ca. 50%. Die Bilanzsumme erhöhte sich von 635.614 TEUR auf 638.165 TEUR.

Die Jahresrechnung der Hapimag AG weist nach einem Verlust i.H.v. CHF 7,4 Mio (2023) für das abgelaufene Geschäftsjahr  einen Gewinn von rd. CHF 6,4 Mio aus.

Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der nicht genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005 bereits rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch fast 17.000 Aktien; danach wurden hierzu keine Zahlen mehr veröffentlicht. Aber die Zahl der nicht genutzten Wohnrechtspunkte sprechen m. E. eine deutliche Sprache.
Für das Geschäftsjahr 2024 werden 1.475.000 Verfallpunkte ausgewiesen (Vj.:1.486.000), d.h. Wohnrechtspunkte aus rechnerisch mehr als 24.500 Aktien wurden nicht genutzt - bei einer angenommenen jährl. Gutschrift von 60 Punkten/Aktie. 
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wären für diese Aktien die Jahresgebühren fällig und zum anderen muss man sich zur Zeit keine Gedanken über Wohnraumengpässe machen.

Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen, reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren weitere HAPIMAG-Aktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.
Aber so leicht, wie es vielen Aktionären von den HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss  versprochen worden war, kommt man bei HAPIMAG nicht raus, denn das Unternehmen nimmt nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien eine zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu können, war man auf die "Freiwilligkeit" des Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr. Weiterhin ist zu bedenken, dass nach dem schweizer Obligationenrecht Aktienrückkäufe vom Unternehmen nur höchstens für sechs Jahre gehalten werden dürfen.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar regelmäßig Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR im Jahre 2014 in zwei Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam man bei HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf fünf Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich für den Nennwert der Aktien gab es "Cash" (CHF 200,- für A-Aktien). Diesem Produkt hatte HAPIMAG den hochtrabenden Namen "Hapimag Select High Five" verliehen - besser bekannt unter "Change A", welches jetzt ausgelaufen ist.
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes Geschäft.  Bei "ebay" werden aktuell keine HAPIMAG-Punkte mehr gehandelt, aber 4,00 EUR/Punkt wären realistisch. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 1.200 EUR (300 Punkte zu 4,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die Punktegutschriften natürlich "abwohnen". 
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten regelmäßig veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde bitter enttäuscht.

Für Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die Möglichkeit, das Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht, hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein rechtskräftiges Urteil.

Was bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel. Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit jetzt etwa 130 Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür "kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.

Nachfolgend einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung "komfort". Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich umgerechnet 5,00 EUR (ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen. Reisedauer: eine Woche, München: vier Tage.
Die Informationen stammen aus den Buchungsinformationen 08/2024-10/2025. 

Anlage	Zeitraum	erforderl. Punkte	Wert d. Punkte	Nebenkosten	Summe
Binz / DE	August 2024	147	735 €	486 €	1.221 €
Ascona / CH	Juni 2025	154	770 €	698 €*)	1.468 €*)
Meran / IT	September 2025	154	770 €	488 €	1.258 €
Bad Gastein / AT	Februar 2026 (2. Hälfte)	140	700 €	605 €	1.305 €
Marbella / ES	August 2025	140	700 €	430 €	1.130 €
München / DE	Mai 2025 (4 T.)	68	340 €	300 €	640 €
Winterberg / DE	September 2025	56	280 €	467 €	747 €

Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (ca. 7 EUR/Tag) oder eine Kurtaxe.
Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar - und Sie müssen sich keine Aktien ans Bein binden und regelmäßig Jahresgebühren entrichten.

Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011; Finanzgericht Münster 11 K 4508/11 E v. 2.7.2013).
Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. für das "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.

Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig; auch San Agustin und Paguera öffneten wieder ihre Pforten.

Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten vorhanden sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg betroffen.

Im abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 7,6% der Übernachtungen an Dritte vergeben (Vj.: 7,6%). Dadurch wurden 11,9 Mio EUR erwirtschaftet (Vj.: 11,1 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen wäre lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?
Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder ist, muss jeder für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.

HAPIMAG kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit kurzem bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen Urlaub  buchen (www.hapimag.com/ausprobieren). Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.

Wer sich mit anderen HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären z. B. der HFA  (Verein nach österreichischem Recht) oder der relativ junge H-AV (eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).

Muss HAPIMAG seine AGB ändern?
Nachdem der in Österreich ansässige "Verein für Konsumenteninformation (VKI)" HAPIMAG wegen unzulässiger Klauseln in den AGB verklagt hatte, hat jetzt auch das OLG Wien alle angefochtenen Klauseln für unzulässig erklärt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. (Stand: 14. August 2024).
Parlament Österreich: Mit Datum vom 18. Sept. 2024 liegt eine Anfrage eines Abgeordneten an den Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz bzgl. diesen HAPIMAG-Klauseln vor.
Zwischenzeitlich liegt eine Reaktion des BMSGPK vom 4.11.2024 vor.

Für die Richtigkeit des Inhalts der verlinkten Seite kann ich keine Gewähr übernehmen.

Soweit meine persönliche Interpretation des Geschäftsberichtes für 2024, die bei weitem nicht alle Geschäftsvorfälle erfasst.