"More Happy
People For a Better World"
... ist die Hapimag-Vision
Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von
50.000 Schweizer Franken die
"Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias
HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende
geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem
Motto:
einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich
wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne
weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab
es
12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010
werden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung
gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen
oder
einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Nach zehn Jahren verfallen die Punkte in der Regel (zzgl. einer
Kulanzfrist von sechs Monaten).
Anders als das FG Münster (11K 4508/11E) unterstellt das
Handelsgericht Wien, dass die Wohnrechtspunkte durch die Entrichtung
des Jahresbeitrages erworben werden und somit für eine
Verfallfrist keine sachliche
Rechtfertigung
bleibt.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete
diese
Gutschrift auch als "Rendite". Diese Wohnberechtigungspunkte
erhält der Aktionär und Darlehensgeber im Gegenzug
für
die Überlassung von Kapital an HAPIMAG. Sie wären
also
losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. Ob ein derart gestalteter
Anspruch einer Verfallfrist unterliegen kann, ist m.E. sehr zweifelhaft. An der Börse werden
HAPIMAG-Aktien nicht gehandelt.
Wie
"teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig
erscheinenden Punktetabellen.
Der Wert
einer HAPIMAG-Aktie und
die Anzahl der Aktionäre
kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz:
steigend
(1964: CHF 1.200; 2003: CHF 9.100).
Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Heute sind die aktuellen Verkaufs- und Rücknahmepreise "meilenweit" von ihren Höchsständen entfernt (s. nebenstehende Grafik).
Der Erwerb und Besitz
einer Aktie sind mit einem
Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner HAPIMAG
zur Beschaffung
von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein
unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100
gewährt. Beide Vertragspartner verzichten gegenseitig
ausdrücklich auf das Kündigungsrecht (Punkt 2.3 der
allgemeinen Bestimmungen).
Für weiteren
Unmut vieler
Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der
Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen
Aktionären (z.B.
über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung
offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie
ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die
Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch
weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die
abgebenden
Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte
man bei
HAPIMAG wohl nicht wahrhaben.
Inzwischen wurden die Zukaufsregelungen
etwas "entschärft". Aktuell können für jedes
aktive Produkt maximal 120 Pkte/p.A. zugekauft werden.
Mittlerweile
ist HAPIMAG aber wohl
in der Realität angekommen.
Um neue
Kunden zu gewinnen, wurden die
Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders
gestaltet.
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle
Käufer
und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien"
eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft
werden.
Am 28.
März 2025 lag der Durchschnittspreis/Aktie dort
bei 1.850
EUR, hinzu kommen 348 EUR Jahresgebühr.
Während man in
Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca.
CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen
Sie heute bei
der derzeitigen
Preisstellung dafür nahezu vier Aktien.
Allerdings
müssen Sie
dann auch für vier Aktien Jahresgebühren bezahlen;
aktuell also rd. 1.400 EUR.
Wie gerecht kann
aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten
einstieg,
bezahlte für vier Aktien ca. CHF 36.400. Würden die
Aktien an
der Börse gehandelt, wäre die
Kursveränderung vielleicht
noch nachvollziehbar.
Neben
dem Marktplatz
besteht die
Möglichkeit, Aktien direkt bei HAPIMAG zu erwerben. Der
Kaufpreis
dieser Aktien setzt sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis
des Marktplatzes zzgl. eines Aufschlags von mindestens CHF 500
zusammen. Die An- und Verkaufspreise sind in nebenstehender Grafik
dargestellt. Damit will HAPIMAG Anreize schaffen, Aktien von anderen
Aktionären statt von HAPIMAG direkt zu erwerben.
Rückgabewilligen Aktionären wird der Ausstieg dadurch
erleichert;
allerdings für langjährige Aktionäre mit
erheblichem
Verlust.
Der Erwerb und Besitz einer Aktie sind mit einem
Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner Hapimag
zur Beschaffung von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein
unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100
gewährt, und beide Vertragspartner gegenseitig
ausdrücklich auf das Kündigungsrecht verzichten
(Punkt 2.3 der allgemeinen Bestimmungen).
Jahresbeiträge
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren.
Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc.
verwendet
werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen
Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit
erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2025 ist die Jahresgebühr auf 350,67 EUR/Aktie
festgesetzt.
Während
der in EUR
in Rechnung gestellte Beitrag in den Jahren
bis 2022 relativ stabil geblieben ist, unterlag der in CHF berechnete
Jahresbeitrag erheblichen
Schwankungen.
Ab 2022 hat sich die Situation umgedreht: die CHF-Beiträge
pendelten um CHF 326 und die EUR-Beiträge schnellten von 312
EUR
auf aktuell 350 EUR in die Höhe. Daher ist die vollmundige
Überschrift auf Seite 48 des Geschäftsberichtes "Jahresbeitrag bleibt konstant"
mit Vorsicht zu geniessen.
Am 1. Januar 2025 lag der Umrechnungskurs bei 1,064; somit sollte der
EUR-Beitrag rd. 346 EUR betragen! Bei 198.706 aktiven Aktien, deren
Besitzer überwiegend aus dem EURO-Raum kommen,
ein
netter Kursgewinn.
Für
217.452 im Umlauf befindliche Aktien (Vj.: 225.158) weist der
Geschäftsbericht
2024 (Seite 67) 70,902
Mio EUR
aus (2023: 67,663
Mio EUR).
Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien verringerte sich um
rd. 4%, gleichzeitig stieg der Erlös aus den
Jahresgebühren um
rd. 4%. Über die Ursachen dieser Differenz
gibt der Geschäftsbericht nichts
her.
Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3
Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte
Rückgang der
Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der
Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung
zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien
mit
einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem
Verkehr gezogen".
Für
Aktionäre ab
einer gewissen Aktienanzahl
gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen
Jahresbeitrag Rabattierungen. Besitzern mit kleiner
Aktienanzahl wird keine
Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere
Treueprämien für bei Hapimag
getätigte Umsätze im Rahmen des
Treueprogramms.
Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 3,4 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. 7,4 Mio EUR). Hier ist der Wegfall des ausserordentlichen Verkaufsgewinns i.H.v. rd 1,9 Mio EUR aus dem Verkauf von 58 Wohnungen in Winterberg zu berücksichtigen.
Laut Geschäftsbericht für 2024 standen den 111.119 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 114.542) 5.217 Wohneinheiten
(Vj.: 5.268) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor neun Jahren waren es noch 5.748 Wohneinheiten.
Obwohl HAPIMAG in 2024 lt. Geschäftsbericht (S. 40) insgesamt 3.352 Neuaktionäre verzeichnet (Vj.: 3.135), sank die Zahl der Aktionäre um 4.232 auf 99.454 Aktionäre (S. 62).
Wenn HAPIMAG stolz eine Steigerung der Neuaktionäre um 7% ggü. dem Vorjahr verkündet, ist dieses nur die halbe Wahrheit, denn angesichts des Rückgangs um 4.232 Aktionäre müssten rechnerisch ausgehend vom Anfangsbestand per 1.Januar 2024 7.504 Aktionäre HAPIMAG den Rücken zugekehrt haben. Mit 99.454 Aktionären (Vj.: 103.686) wurde erstmals die 100.000-Grenze unterschritten! Hierbei ist jedoch das Auslaufen des in 2014 gestartete Programmes "Change A" zu berücksichtigen.
Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien sank von 225.158 im Jahr 2023 auf 217.452 im abgelaufenen Geschäftsjahr
(- 7.706).
Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 8.853 Aktien deutlich höher als im Vorjahr (1.094).
Ende 2024 befanden sich 20.548 Aktien im HAPIMAG-Bestand (Vj.: 12.842), die einen neuen Besitzer suchten. Eine Steigerung von rd. 60%, die zum Nachdenken veranlasst.
Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden; im Gegenteil: die Zahl der "Ladenhüter" steigt unerbittlich weiter.
Per
31.12.2024 hielten 38.721 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.:
40.241), 33.109
Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 35.039) und 375 Aktionäre
konnten mit 10 und
mehr Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 352).
Davor: -2.314. Das heißt, immer weniger Mitglieder müssen den "Laden am Laufen halten". Das geht eigentlich nur über steigende Kosten für die Mitglieder oder eine Verwässerung der ursprünglichen HAPIMAG-Idee. Die Vermarktung an Dritte spülte 2024 insgesamt 11,9 Mio EUR in die Kasse (Vj.: 11,1 Mio EUR).
Die Anzahl der Gäste sank um -0,3% auf 441.003 (S. 41).
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei ca. 50%. Die Bilanzsumme erhöhte sich von 635.614 TEUR auf 638.165 TEUR.
Die Jahresrechnung der Hapimag AG weist nach einem Verlust i.H.v. CHF 7,4 Mio (2023) für das abgelaufene Geschäftsjahr einen Gewinn von rd. CHF 6,4 Mio aus.
Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der
nicht
genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005
bereits
rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch
fast
17.000 Aktien; danach wurden hierzu keine Zahlen mehr
veröffentlicht. Aber die Zahl der nicht genutzten
Wohnrechtspunkte sprechen m. E. eine deutliche Sprache.
Für das Geschäftsjahr 2024
werden 1.475.000
Verfallpunkte
ausgewiesen (Vj.:1.486.000),
d.h. Wohnrechtspunkte aus rechnerisch mehr als 24.500 Aktien
wurden nicht
genutzt - bei
einer angenommenen jährl. Gutschrift von 60
Punkten/Aktie.
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wären
für diese Aktien die Jahresgebühren fällig
und zum
anderen
muss man sich zur Zeit keine Gedanken über
Wohnraumengpässe
machen.
Vielen
Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen, reichte
eventuell ganz
einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig
steigenden Jahresgebühren weitere
HAPIMAG-Aktien
leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen
Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.
Aber
so leicht, wie es vielen Aktionären von den
HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss
versprochen worden war, kommt man bei HAPIMAG nicht raus, denn das
Unternehmen nimmt nur für jeweils zehn neu
verkaufte Aktien
eine
zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue
Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu
können, war man auf die "Freiwilligkeit" des
Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für
HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr. Weiterhin
ist zu
bedenken, dass nach dem schweizer Obligationenrecht
Aktienrückkäufe vom Unternehmen nur
höchstens für
sechs Jahre gehalten werden dürfen.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar
regelmäßig
Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens
ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR
im
Jahre
2014 in zwei
Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam
man bei
HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen
Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen
Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf
fünf
Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich
für den Nennwert der Aktien gab
es
"Cash" (CHF 200,- für A-Aktien). Diesem Produkt hatte HAPIMAG
den
hochtrabenden Namen "Hapimag Select High Five" verliehen - besser
bekannt unter "Change A", welches jetzt ausgelaufen ist.
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF
9.100
(damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes
Geschäft.
Bei "ebay" werden aktuell keine HAPIMAG-Punkte mehr gehandelt,
aber 4,00 EUR/Punkt wären realistisch. So schrumpften 6.400 EUR
auf rd. 1.200 EUR (300 Punkte
zu 4,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die
Punktegutschriften
natürlich "abwohnen".
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten
regelmäßig
veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde
bitter
enttäuscht.
Für
Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die
Möglichkeit, das
Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und
später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht,
hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine
Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das
Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist
unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht
zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die
Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine
Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen
Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der
Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle
Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein
rechtskräftiges Urteil.
Was
bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich
richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel.
Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit jetzt etwa 130
Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am
Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür
"kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen
Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.
Nachfolgend
einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung
"komfort".
Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich
umgerechnet 5,00 EUR
(ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag
würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen.
Reisedauer: eine Woche,
München: vier
Tage.
Die
Informationen stammen aus den Buchungsinformationen
08/2024-10/2025.
Anlage
Zeitraum
erforderl.
PunkteWert d. Punkte
Nebenkosten
Summe
Binz
/ DE
August 2024
147
735 €
486
€
1.221 €
Ascona / CH
Juni
2025
154
770 €
698 €*)
1.468 €*)
Meran / IT
September 2025
154
770 €
488 €
1.258 €
Bad Gastein / AT
Februar 2026 (2. Hälfte)
140
700 €
605 €
1.305 €
Marbella / ES
August 2025
140
700 €
430 €
1.130 €
München / DE
Mai 2025 (4 T.)
68
340 €
300 €
640 €
Winterberg / DE
September 2025
56
280 €
467 €
747
€
Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar - und Sie müssen sich keine Aktien ans Bein binden und regelmäßig Jahresgebühren entrichten.
Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011; Finanzgericht Münster 11 K 4508/11 E v. 2.7.2013).
Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. für das "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.
Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig; auch San Agustin und Paguera öffneten wieder ihre Pforten.
Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang
Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten
vorhanden
sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage
vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine
Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg
betroffen.
Im
abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 7,6% der
Übernachtungen
an Dritte vergeben (Vj.: 7,6%). Dadurch wurden 11,9 Mio EUR
erwirtschaftet (Vj.: 11,1 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen
wäre
lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der
Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom
früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?
Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder
ist, muss jeder
für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.
HAPIMAG
kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit
kurzem
bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen
Urlaub
buchen (www.hapimag.com/ausprobieren).
Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch
Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.
Wer sich mit
anderen
HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer
insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende
Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären
z. B. der
HFA
(Verein nach österreichischem Recht) oder der
relativ junge H-AV
(eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).
Muss HAPIMAG seine AGB
ändern?
Nachdem der in Österreich ansässige "Verein
für Konsumenteninformation (VKI)" HAPIMAG
wegen unzulässiger Klauseln in den AGB verklagt hatte, hat
jetzt auch das OLG
Wien alle angefochtenen Klauseln für
unzulässig erklärt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. (Stand: 14. August
2024).
Parlament
Österreich:
Mit Datum vom 18. Sept. 2024 liegt eine Anfrage eines Abgeordneten an
den
Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und
Konsumentenschutz bzgl. diesen HAPIMAG-Klauseln vor.
Zwischenzeitlich liegt eine Reaktion
des BMSGPK vom 4.11.2024 vor.
Für die Richtigkeit des Inhalts der verlinkten Seite kann ich keine Gewähr übernehmen.
Soweit meine persönliche Interpretation des Geschäftsberichtes für 2024, die bei weitem nicht alle Geschäftsvorfälle erfasst.